토지구입·건축·입주절차

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기본조사
  • 대지환경(산, 물), 주변여건(교육, 의료, 교통, 근린생활시설 등) 기반시설(토목, 전기, 설비, 상하수도 등)
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토지구입
  • 토지이용계획확인서(지역, 지구, 도로사항 등)
  • 토지대장, 토지등기부등본(소유주, 토지면적, 권리관계 등)
  • 건축물대장, 건물등기부 등록(기존건물이 있는 경우)
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주택건축 계획단계
  • 토공사비 예산(재료마감, 면적 등)
  • 가족 요구사항
  • 주택의 용도(거주용, 주말용, 재택용, 수익사업용 등)
4
건축 설계
  • 건폐율, 용적율의 관련 법 규제사항(주택 규모 예측)
  • 배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획
  • 구조설계, 기계/전기설계, 조경설계, 토목설계
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개발행위허가 산지전용허가 농지전용허가 건축허가(신고)
  • 인·허가 전 확인사항 : 도로확보(맹지일 경우 도로지정을 위한 사용동의서), 오수 및 하수처리, 인·허가 일정 및 절차확인(시공사 선정)
  • 심의지역은 사전심의 신청(인허가관청, 심의기간 약 1개월 소요), 건축할 대지에 구옥이 있을 경우 해당 읍·면사무소에 멸실 신고
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건축시공
  • 시공절차 : 시공자선정 → 계약, 하자보수에 관한 협의 → 착공신고 → 가설공사 → 터파기 → 골조공사 → 외부마감공사 → 내부마감공사 → 외부조경공사
  • 확인사항
    • 시공 전 : 경계측량(대한지적공사), 시공계약서 작성(분쟁대비, 공사비 증액사유명시), 마감 자재 선정 및 시공사 공사한계 필히 확인 후 계약
    • 시공 중 : KS자재 확인, 방수 및 단열확인, 오수 및 하수, 상·하수도 처리 등
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준공 및 입주
  • 시공절차 : 시공자선정 → 계약, 하자보수에 관한 협의 → 착공신고 → 가설공사 → 터파기 → 골조공사 → 외부마감공사 → 내부마감공사 → 외부조경공사
  • 확인사항
    • 개발행위허가 준공, 산지전용준공(복구설계), 폐기물 처리확인서 제출, 개인하수처리시설 준공 필증, 구옥 멸실신고 및 폐기물 처리신고, LPG가스 배관검사필증, 통신필증, 전기·수도인입비 지출 등 제반서류 구비하여 사용승인 신청
    • 사용 승인 후 취득세 등 세금납부, 건축물 관리대장, 등기부등본에 등재
    • 사후 관리

토지는 주변 환경이 매우 중요하다.

주변의 자연경관이 멀리 산이나 강이 보이는 곳이라면 금상첨화! 하지만 경치와 함께 그 곳의 토질이 어떤지, 자신이 선택한 작목과 잘 어울리는지, 일조량, 배수는 어떠한지 지대가 너무 낮지는 않은지 잘 살펴보아야 한다. 또한 주변에 혐오 시설(쓰레기매립장, 하수오염처리장, 도축장 등), 위험시설(유류창고, 사격장 등), 기피시설(대규모 축사, 가공 공장, 고압선 전주 등)이 있는 지역은 피하는 것이 좋다.

자신의 생활과 경제력을 고려하여 이주 희망지역을 선정한다.

위치와 도로, 접근성 등이 매우 중요하다.

땅은 도로를 따라 접근할 수 있는 위치에 있어야 한다. 그리고 그 도로의 폭, 포장상태 등을 꼼꼼하게 확인하고 그 도로가 명시된 도로인지(편리를 위해 임의로 개인이 만든 도로가 아닌지)확인해야 한다. 길이 없는 맹지의 경우 길을 확보하지 못하면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농지에도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능하다.

현장답사는 최대한 철저하게 한다.

토지 구매 전에 지적도 상의 토지와 모양이 일치한지 확인하고, 도로가 유실되었다거나 부정확하지 않은지 체크해야 한다. 서류는 기본적으로 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 지적도, 등기부등본을 중심으로 세심 하게 검토해야 한다.

강조현장답사 시 꼼꼼하게 점검해야 할 사항들

  • 대상토지까지의 접근성 살펴보기
  • 대상토지의 진입도로는 반드시 점검하기
  • 대상토지의 경계 등을 파악하기
  • 인근지역에 혐오시설이나 기반시설 등의 입지여부를 확인하기
  • 전기와 정화 등 기반시설의 설비여부를 점검하기
  • 식수의 조달이나 오폐수의 배수현황 등을 검토하기
  • 인근 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악하기

귀농·귀촌인이 농촌에서 주택을 마련하기 위한 방법

  • 대지를 구입하여 주택을 건축하는 방법
  • 농지를 구입하여 전용 후 주택을 건축하는 방법
  • 기존 농가주택을 구입하여 증·개축이나 신축하는 방법
  • 기존 주택을 빌려서 사용하는 경우 등

    자신의 경제적 사정이나 취향을 고려하여 자신에게 가장 적합한 방법을 선택

토지 구입 시 검토·확인해야 할 서류

토지이용계획확인서

사람의 신상명세서와 마찬가지로 대상토지에 대한 현 상태를 상세하게 알아볼 수 있는 서류로 대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용란에는 일반적으로 도시계획(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획 시설, 지구단위계획구역, 기타), 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등 총 12가지 항목에 걸쳐 땅이 갖는 특성과 규제를 확인함으로써 자신의 이용목적에 적합한지 파악할 수가 있다.

토지(임야)대장

토지대장이란 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 제외한 모든 토지의 일정사항을 등록하는 지적공부이며, 임야대장은 토지대장에의 등록에서 임야와 그 밖에 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 대상으로 하여 그에 관한 내용을 등록하는 지적공부로서 토지(임야)의 소재지, 지목, 면적 등을 확인해 볼 수 있는 국가의 장부이며 토지(임야)의 상단에 주소, 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주와 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표시되어 있다. 지번앞에 “산” 자가 붙은 토지의 경우에는 임야대장을 확인해야 한다.

건축물대장

건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로서 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율, 용적율, 건물높이, 소유주 등이 표시된다.

  • 공사비 예산(재료마감, 면적 등)
  • 가족 요구사항 및 지역 정서의 파악
  • 주택의 용도(거주용, 주말용, 재택용, 수익사업용 등)
  • 읍·면사무소를 찾아 도시계획확인원과 토지대장을 교부받아 건축설계사무를 운영 중인 건축사무소의 건축사에게 컨설팅을 받도록 한다. 설계사무소의 도움을 받는 것이 설계의 합리성이나 시공비 조정에 유리하다. 이 경우 건축사에게 건축의 계획단계에서부터 완공 후 준공 검사에 이르기까지 모든 행정절차를 일임한다.
  • 한국농어촌공사에서 제공하는 농어촌경관주택 표준설계도를 이용하면 설계비를 절감하는 좋은 방법이 될 수 있다.

건축 허가 과정

  • 건축사 설계의뢰
  • 대지분석 법규검토
  • 계획도면 작성
  • 건축주협의
  • 기본설계
  • 허가신청

건축허가란

건축주가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계를 완성한 후 각종서류(건축허가신청서<동별개요 , 현장조사 건축허가조서 및 검사조서>, 건축설계도면, 대지범위권리증명서류, 건축선지정 관리 대장, 정화조설치, 배수설비 신고서, 급수공사신청서 등)와 설계도면을 시·군청에 접수하여 대지에 건물 을 지을 수 있다는 허가를 받는 과정으로 건축허가 대상 건축행위는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경, 공작물의 축조 등의 행위를 말한다.

건축허가 준비서류

  • 건축물 허가신청서(동별 개요, 현장조사서, 건축허가조서 및 검사조서)
  • 토지관련서류(토지이용계획확인원, 지적도, 토지등기부등본)
  • 건축물 관리대장
  • 건축허가시 제출도서(연면적 100㎡ 초과 단독주택일 경우)

시공자 선정

시공자 선정 방법

  • 일반건설업체 → 전문건설업체 → 기능공
  • 일반건설업체 → 기능공
  • 현장관리자 → 전문건설업체 → 기능공
  • 건축업자(건설업 면허를 가지고 있지 않은 개인) → 기능공

시공자 선정 기준

  • 회사의 규모를 파악한다.
  • 주택신축에 대한 실적과 업체의 기술자 보유 현황을 알아본다.
  • 주택업체의 창립년도 등을 따져 보아야 한다.
  • 설계도와 견적서 등 계약관련 서류 등을 통해 업체의 신뢰성을 파악한다.

건축시공

  • 설계도에 의하여 결정된 건축방식에 따라 재료를 사용하여 건물로 구현하는 기술 과정으로 건축주의 주문에서 시작하여 기술적 능력을 최대한 발휘하여 이루어지는 건축의 생산에는 자금, 재료, 공학적 기능, 노동력의 요소들로 이루어지고 공사에 관계하는 인적요소로는 건축주, 설계감리자, 공사관리자, 도급자, 건설노무자 등으로 구성되며 시공방식은 공사의 규모, 경제적·입지적 조건에 따라 직영방식과 도급방식 등이 있다.
  • 건축시공 과정
  • 착공준비
  • 가설공사
  • 토목공사
  • 정지 및 기초공사
  • 구체공사
  • 방수,방습공사
  • 지붕 및 홈통공사
  • 외벽 마무리공사/li>
  • 창호공사
  • 내부마무리공사

공사완료와 사용승인

건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 공사감리자가 작성한 감리완료보고서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

입주 및 하자보수 담보

건축주는 사용승인서를 교부받으면 건축물을 사용할 수 있으며 단독주택의 경우 하자보수에 대한 법적 구속력이 없기 때문에 하자가 발생해도 시공업체는 하자에 대한 책임을 지지 않으므로 공사계약체결시 하자보수 에 대한 약정을 함께 체결하는 것이 중요하다.

각종 제세공과금 납부 및 등기

사용승인이 난 날로부터 30일 이내에 취득세를 자진 납부해야 한다. 군청은 허가사항을 건축물대장에 등재 하며, 건축주는 사용승인일로부터 61일 이내에 등기소에 가서 등기한다. 취득세 및 등록세 영수증과 기타 서류를 가지고 등기소에 소유권보존등기를 신청하여야만 비로써 이름(주소)과 법적 권리를 가진 완전한 건물로 인정을 받게 된다.

담당자 정보

  • 담당부서 농업기술센터 귀농귀촌담당
  • 전화번호 033-430-4164
  • 최종수정일 2020.07.31