치솟는 분양가… 합리적인 가격 ‘분양가상한제’ 노려라
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아파트 분양시장에서 '분양가 상한제' 아파트 인기가 폭발하고 있다. 아파트 분양가가 천정부지로 치솟으면서 합리적인 분양가로 가격 부담이 상대적으로 덜한 분양가 상한제 아파트에 수요자들이 몰리고 있는 것이다.
분양가 상한제는 아파트 분양 가격을 택지비와 표준건축비를 더한 금액 이하로 제한하는 제도다. 정부가 과도한 분양가 상승을 억제하고, 무주택 서민의 내 집 마련 부담을 덜어주기 위해 도입한 것이다. 분양가 상한제는 현재 서울 강남 3구와 용산구, 전국의 공공택지에 적용되고 있다.
■ '로또' 분양가 상한제 아파트
실수요자들이 분양가 상한제 아파트에 몰리는 이유는 가격 경쟁력이다. 분양가 상한제 아파트는 흔히 '로또 아파트'로 불린다. 주변 시세보다 낮은 금액으로 분양받을 수 있어 청약에 당첨되기만 하면 많게는 수억 원의 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다.
특히 최근 공사비 상승 등으로 분양가가 치솟으면서 상대적으로 저렴한 분양가 상한제 단지는 무주택 실수요자에게는 큰 인기다.
실제 아파트 분양가는 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있다. 건축자재 가격이 오르고 인건비가 큰 폭으로 뜀박질하고 있기 때문이다. 부동산R114에 따르면, 2024년 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,063만 원으로, 2023년 1,800만 원 대비 14.61% 상승했다. 전용면적 84㎡ 기준으로 환산하면 약 6,600만 원 가량 오른 셈이다.
올해 들어서도 분양가는 가파른 상승세다. 부동산R114 자료에 따르면 지난 2월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3,120만원을 기록했으며, 전국의 3.3㎡당 평균 분양가가 3,000만원을 넘어선 것은 처음이다.
평균 분양가가 상승한 것은 전국적으로 분양 물량이 대폭 감소한 가운데 분양가가 높은 서울 강남권에서 분양이 있었기 때문으로 보인다. 하지만 전반적인 분양가 상승세는 앞으로도 지속될 전망이다.
■ 천정부지로 치솟는 분양가
이처럼 아파트 분양가 상승세가 지속되자 수요자들이 분양가 상한제 아파트로 몰리고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난해 12월 서울 서초구 방배동에서 분양한 '아크로 리츠카운티'는 일반공급 71세대 모집에 3만 4,279명이 청약해 평균 482.8대 1의 경쟁률을 기록했다.
이에 앞서 지난해 2월 서울 서초구 잠원동에서 공급한 '메이플자이'는 서울지역 1순위 청약에서 81세대 모집에 3만 5,828명이 신청, 평균 442.32대 1의 경쟁률을 기록했다. 이외에 인천 검단 '제일풍경채 검단 3차(평균 44.48대 1)', 충남 공주 '청주 테크노폴리스 힐데스하임 더원(평균 77.01대 1)'도 청약자가 대거 몰리면서 1순위 마감과 함께 완판에 성공한 것으로 나타났다.
부동산업계는 분양가 상한제 아파트 쏠림 현상이 앞으로도 계속될 것으로 전망하고 있다. 올해도 건축비·공사비 상승에 따른 분양가 상승세가 지속될 것이라는 판단에서다.
특히 오는 6월부터 민간 아파트도 '제로에너지건축물' 5등급 인증이 의무화되면서 공사비 상승이 불가피한 실정이다. 정부는 탄소중립 목표 달성을 위해 기존 공공건축물에만 적용하던 제로에너지건축물 인증제를 민간 건축물로 확대키로 했다.
이에 따라 올해 6월부터는 30세대 이상의 민간 아파트가 기본적으로 5등급 인증을 받아야 하며, 이를 위해 고성능 창호, 단열재, 태양광 설비 등의 도입이 필수화된다. 업계는 이러한 조치로 인해 공사비가 급격히 증가하면서 분양가 인상이 불가피할 것으로 보고 있다.
국토교통부는 제로에너지 인증 의무화로 공사비가 84㎡(전용면적) 기준 약 130만 원 오를 것으로 예상하고 있다. 하지만 건설업계는 실제 증가 폭이 최소 300만 원 이상이 될 것으로 보고 있다.
부동산업계 관계자는 "건축 자재 가격 인상, 노동비용 상승, 제로에너지 인증 의무화 등으로 인해 아파트 분양가는 올해에도 상승할 것"이라며 "실제로 국토부에서 최근 분양가 상한제 아파트에 대한 기본형 건축비를 인상 고시하는 등 간접공사비, 노무비 상승에 따른 분양가 상승이 불가피해 보인다"고 말했다.
■ 수요자 관심 분양가 상한제 아파트
올 상반기 분양을 앞둔 분양가 상한제 주요 아파트 단지들이 눈길을 끈다. 먼저, HL디앤아이한라는 다가오는 4월에 울산 태화강변주택지구에 '태화강 에피트'를 분양한다. 이 아파트는 지하 1층~최고 15층, 5개 동에 ▲84㎡(전용면적 기준) 타입 249세대 ▲101㎡ 타입 45세대 ▲108㎡ 타입 13세대 총 307세대 규모로 조성된다.
'태화강 에피트'는 대규모 산업단지가 인접하여 전형적인 직주근접 단지로 꼽힌다. 단지 인근에 울산테크노파크가 위치하고, 한국석유공사, 한국산업인력공단, 한국동서발전, 울산대 등이 있다.
온산국가산업단지, 울산도하산업단지, 녹동산업단지, 문산산업단지를 비롯해 현대자동차 울산공장, HD현대중공업, 삼성SDI 울산공장, SK에너지 울산공장 등 많은 대기업과 중견기업 또한 인근에 위치하고 있다.
최근에 울산경제자유구역으로 지정된 역세권복합특화지구, 도심융합특구로 지정된 울산테크노파크와 KTX울산역세권과도 가깝다. 도심융합특구는 KTX울산역세권과 울산테크노파크에 산업·주거·문화가 복합된 공간을 만들어 기업투자와 청년 일자리 창출을 견인해 지방 혁신성장의 거점을 만들겠다는 정부의 첨단산업 육성전략이다. 대표적인 사례가 판교 테크노밸리다.
사통팔달 고속도로망도 잘 갖춰져 있다. 울산고속도로의 장검IC와 울산IC는 자동차로 5분거리다. 특히 울산시로 진출입하는 주요 관문 역할을 하는 울산IC는 울산 시내 및 공업지역으로 이동하는 중요한 경유지로서 울산 지역에서 가장 주요한 나들목 중 하나다. 경부고속도로를 통해 부산, 대구, 서울 등 주요 도시로 이동할 때 많이 이용된다. 북부순환도로, 국도24호선을 이용하면 울산 시내 접근도 쉽다.
KTX울산역과도 가깝다. KTX·SRT 고속철도를 이용하면 서울은 2시간대에 이동이 가능하고, 부산·대구는 20분 정도면 오갈 수 있다.
서울 송파구 신천동에서 상반기에 공급될 '잠실르엘'도 분양가 상한제 아파트 중 하나로 주목받고 있다. 미성·크로바 아파트를 재건축한 이 단지는 최고 35층, 13개 동, 총 1,865세대로 조성된다. 잠실역과 몽촌토성역을 도보로 이용할 수 있는 편리한 교통과 한강 조망권을 갖춘 입지로, 소형 평형 213세대가 일반분양 물량으로 나올 예정이다.
반포주공1·2·4주구를 재건축한 서울 서초구 '반포디에이치클래스트'도 관심 단지로 손꼽힌다. 최고 35층, 50개 동, 총 5,002세대 규모에 달해 일반분양 물량만 2,000세대가 넘을 것으로 보인다. 지하철 9호선 구반포역과 인접한 초역세권 단지인 데다 4호선 동작역도 걸어서 10분 거리다.
이밖에 금호건설은 경기 오산시 오산세교2지구 A12블록에 '오산세교A12'(가칭)를 오는 4월 중에 분양할 계획이다. 지하 2층~지상 25층, 6개 동, 전용면적 59㎡ 총 433세대 규모다.
HL디앤아이한라 분양 관계자는 "부동산 경기 침체 속에서 공급물량 감소와 분양가 상승 추세는 지속될 것으로 전망되는 가운데 상대적으로 분양가격이 저렴한 분양가 상한제 단지는 수요가 몰릴 것"이라면서 "태화강 에피트는 울산에서 모처럼 선보이는 분양가 상한제 아파트 단지라는 점에서 실수요자라면 적극 청약해볼만 하다"고 말했다.
※ 2025년 상반기 분양가상한제 적용 분양 아파트 홈페이지 바로가기
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