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부동산 시장에서 가장 강력한 변수 중 하나는 ‘심리’입니다. 경제 지표나 정책보다도 더 즉각적인 영향을 미치는 것이 바로 시장 참여자의 심리적 움직임입니다. ‘오른다’는 믿음 하나로 사람들이 몰리고, ‘떨어진다’는 불안감만으로도 거래가 급감하는 이유는 바로 이런 집단 심리에 기인합니다.

2020년~2021년 부동산 과열기의 대표적 특징은 ‘패닉바잉’이었습니다. "지금 안 사면 평생 못 산다"는 불안감이 전국적으로 확산되면서 청약 광풍, 갭투자 확산, 무리한 대출이 동시에 나타났습니다. 이러한 심리는 금리 상승, 대출 규제, 공급 확대라는 논리적 제약에도 불구하고 일정 기간 시장을 계속 끌어올렸습니다. 그 결과는 단기적인 급등과 이후의 급격한 조정이었습니다.

그렇다면 부동산 심리는 어떤 요인에 의해 형성될까요? 첫째는 ‘정부 정책’입니다. 예를 들어 조정대상지역 해제나 세금 완화 같은 뉴스는 즉각 기대 심리를 자극해 매수세로 이어지며, 반대로 대출 규제나 양도세 중과 같은 정책은 보수적인 심리로 돌아서게 만듭니다. 둘째는 ‘언론 보도’입니다. 특정 지역의 가격 상승 사례가 반복 보도되면 전국적인 상승 기대감으로 확산되는 경향이 있으며, 유튜브·블로그 등 SNS 채널을 통한 정보 유포도 심리에 크게 영향을 줍니다.

셋째는 ‘이웃의 움직임’입니다. 같은 직장 동료나 지인이 집을 샀다는 얘기를 들으면 불안감을 느끼고 매수로 이어지는 경우가 많습니다. 이처럼 시장 참여자 간의 감정과 선택은 서로 영향을 주고받는 구조이기 때문에, 시장 전체가 과열되거나 급랭하는 현상이 반복적으로 발생하는 것입니다.

전문가들은 부동산 시장에서 심리를 파악하려면 거래량, 매수우위지수, 청약 경쟁률 등 심리 지표를 참고할 필요가 있다고 조언합니다. 특히 거래량은 시장의 체감 온도를 보여주는 가장 직관적인 지표로, 가격보다도 먼저 움직이는 선행 신호로 활용됩니다.

결국 부동산 시장은 수요·공급의 숫자만으로 설명되지 않습니다. 가격은 숫자지만, 그 숫자를 만들어내는 것은 사람들의 기대와 불안이라는 ‘감정’이라는 점을 항상 기억해야 할 것입니다.